安岳县住房和城乡建设局安岳县住房和城乡建设局
安岳县自然资源和规划局
安岳县综合行政执法局
国家税务总局安岳县税务局
关于印发《安岳县房地产全流程管理工作要点》的通知
各乡镇（街道）党委（党工委）、人民政府（办事处），安岳经开区管委会，县级各部门：
为促进房地产市场平稳健康发展，县住房和城乡建设局、县自然资源和规划局、县综合行政执法局、国家税务总局安岳县税务局4部门联合制定了《安岳县房地产全流程管理工作要点》，经县政府研究同意，现印发你们，请严格抓好贯彻落实。
安岳县住房和城乡建设局 安岳县自然资源和规划局
安岳县综合行政执法局 国家税务总局安岳县税务局
2023年1月13日
安岳县房地产全流程管理工作要点
我县房地产行业保持了平稳较快发展，但在发展过程中，因制度瓶颈、供需矛盾、市场变化、执法宣传等方面存在的漏洞和问题，房地产业时常引发社会关注和群体性矛盾，消费者权益受到侵害，市场信心受到影响。为促进我县房地产业持续健康发展，强化部门联动监管，规范房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，防范化解房地产市场风险，处置房地产各环节突出问题，建立适应市场规律的管理措施和长效机制，现提出我县当前房地产全流程管理工作要点。
一、加强土地出让环节管理
（一）国有建设用地使用权不动产权首次登记
县自然资源和规划部门与企业在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，应在2个工作日内将土地价款核算信息推送给税务部门。
县税务部门在完成收取土地价款、违约金和相关税款后，纳税人凭《契税信息联系单》向县自然资源和规划部门县不动产登记机构申请办理国有建设用地首次登记。
县不动产登记机构应核对缴款时间是否满足《国有建设用地使用权出让合同》约定。缴款时间在缴款时限范围内的，应严格按照《国有建设用地使用权合同》约定出让年限、面积、用途、位置等信息并查验纳税人有关土地征（免）完税凭证和《契税信息联系单》后进行不动产权国有建设用地首次登记。
县不动产登记机构在完成国有建设用地不动产首次登记后，应在2个工作日内将宗地信息报送给县自然资源和规划部门。县自然资源和规划部门按照报送的宗地信息建立项目跟踪台账，对用地范围等事项纳入日常监管。
（二）建设用地规划许可
县自然资源和规划部门行政审批机构在办理《建设用地规划许可证》时应要求建设单位提供《国有建设用地使用权出让合同》、建设项目批准或备案文件、规划红线图及规划设计条件等资料，在4个工作日内办结。
（三）规划方案审查
房地产开发建设单位向县自然资源和规划部门申请审查规划设计方案时应提交国有建设用地使用权证或者使用土地的证明文件。建设单位提供的规划设计方案中应详细标注建筑面积（计容建筑面积和不计容建筑面积）、绿地率、建筑密度、各类用房位置及面积等技术指标，并提供人防、城建、园林、市政部门的审查意见。
县自然资源和规划部门应做好经审查后的规划设计方案存档工作。
（四）人防审批核定
根据《四川<中华人民共和国人民防空法>实施办法》,县住房和城乡建设管理部门应会同县人民防空管理部门对房地产开发项目防空地下室的设计进行审核。未经审核，不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。房地产项目所涉人防工程开工前，县人民防空管理部门应参加建设单位组织的技术交底，形成《人防工程质量监督管理交底纪要》。人防工程开工前由县人民防空管理部门函请县建设工程质量安全监督管理站，在人防工程实施过程中共同参与隐蔽工程的验收和工程质量问题的处理。
（五）规范建设工程规划许可
县自然资源和规划部门行政审批机构在办理《建设工程规划许可证》时应要求建设单位提供《建设用地规划许可证》《不动产权证》（既有用地建设项目可提供国有土地使用权证；划拨用地建设项目应提供国有建设用地划拨决定，管线类项目可不提供）、依法审定的建设工程规划设计方案（提供经县自然资源和规划部门审批的图纸和规划、建筑方案审查意见）等资料，在2个工作日内办结。
县自然资源和规划部门在《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工时间3个月前，将《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》取得情况录入项目跟踪台账。在约定开工时间3个月前未办理前期建设手续的，县自然资源和规划部门应提醒土地使用权人办理相关建设手续。截至合同约定开工时间未取得《建筑工程施工许可证》的项目应将相关线索移交县自然资源执法部门调查处理。
二、加强施工许可环节管理
（一）施工现场规范
房地产开发项目应执行施工场地规范要求和环保要求，县住房和城乡建设管理部门指导房地产开发建设单位、施工承包单位做好项目现场围挡、降尘、实名制通道、边坡安全、裸土覆盖等施工规范作业保障措施。施工现场准备不符合相关规范要求的，县住房和城乡建设管理部门不予受理施工许可办证申请。
（二）建设工程施工许可
县住房和城乡建设管理部门按照建设工程施工许可审批资料要求和流程，对房地产开发建设单位申请办理项目施工许可进行审核（对项目资料有缺失、内容不完整的，并联审批事项暂未出具审批文件的，应采取容缺受理、容缺预审等方式给予指导）。房地产开发项目未取得建设工程施工许可（或未经审批同意）擅自动工建设的，县住房和城乡建设管理部门应将相关线索移交综合行政执法部门调查处理。
根据项目推进需要，房地产开发建设单位可按工程进展分土方开挖、基坑支护、地下室、地上工程4个阶段申请办理《建筑工程施工许可证》。提供土地权属证明、规划图、施工合同等相关资料，可申请办理土石方开挖施工许可；提供《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查合格书等相关资料，可申请办理基坑支护施工许可；提供建设工程质量监督报监登记书、建设工程施工安全监督备案表等相关资料，可申请办理地下室施工许可；提供建设资金已经落实承诺书等相关资料，可申请办理地上工程施工许可。
三、加强项目销售环节管理
（一）房地产经纪机构备案
县房地产管理部门对房地产经纪机构实行备案管理和经纪从业人员实名登记制度。房地产开发建设单位从事房地产销售之前应在县房地产管理部门办理注册入网，委托房地产经纪机构代理销售的，销售代理机构应向房地产管理部门申请备案。县房地产管理部门应在3个工作日内办结。
对存在违法违规行为的房地产经纪机构和从业人员由县房地产管理部门责令限期改正。拒不改正或情节严重的，应按照有关规定取消网上签约权限，并由县房地产管理部门将相关线索移交综合行政执法部门。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的经纪机构，要配合有关部门，依法将其清出市场，并向社会曝光典型案例。
（二）房产测绘成果备案
县房地产管理部门对房产测绘成果实行备案管理。应用于商品房销售、房屋抵押等房屋交易与产权管理工作的房产测绘成果，以及应用于房屋交付、税收征缴、不动产登记、房屋征收等房产管理过程中使用的房产测绘成果由县房地产管理部门备案，经备案的预（实）测绘成果纳入房产交易档案管理。
房产测绘机构及作业人员存在违规行为的，县房地产管理部门予以约谈，责令限期整改，存在违法行为的，移交县测绘行政主管部门（县自然资源和规划局）依法调查处理。
（三）楼盘表管理
房地产开发建设单位应按照《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T155-2007）等数据标准建立楼盘表，县房地产管理部门对开发项目、楼幢、单元、楼层和套（间）进行层级管理，通过楼盘表实现房屋交易与产权各项业务信息关联并动态更新。
（四）商品房预售许可和商品房现售备案
房地产开发建设单位进行商品房预售前应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》规定向县房地产管理部门提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资比例证明、商品房预售方案、工程施工合同及关于施工进度说明等材料申请预售许可，县房地产管理部门自受理之日起3个工作日内颁发《商品房预售许可证》。房地产开发建设单位应按照制定的预售方案进行预售，并在售楼处显著位置予以公示。
商品房取得预售许可的最低规模不小于栋，投资比例证明根据《城市商品房预售管理办法》要求：“按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”进行审核，县房地产管理部门根据监理公司出具的投资比例达到25%以上的证明及现场核实形象进度达到25%以上相结合的原则进行审核。预售许可证书有效期内记载的预售范围、监管银行信息等发生变更的，房地产开发建设单位应向县房地产管理部门办理商品房预售许可变更手续，换发《商品房预售许可证》。在项目预售过程中，房地产开发建设单位隐瞒有关情况、提供虚假材料，不按预售方案违规预售，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由县房地产管理部门按照《城市商品房预售管理办法》进行责令停止预售，撤销商品房预售许可等处置。
未取得《商品房预售许可证》的开发项目，在项目竣工综合验收备案后，房地产开发建设单位进行商品房现售前应按照《商品房销售管理办法》规定向县房地产管理部门提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房现售方案及竣工综合验收备案证明等材料申请现售备案，取得《商品房现售备案书》，方可进行商品房现售。原已取得《商品房预售许可证》的项目综合竣工验收备案后，应向县房地产管理部门申请将预售后剩余房源转为商品房现售。房地产开发建设单位应当按照现售方案进行现售，商品房现售备案证明应在售楼处显著位置予以公示。
（五）商品房销售合同网签备案
严格执行商品房销售合同网签备案制度。房地产开发建设单位应自商品房预售（现售）合同签订之日起30日内，按要求足额缴存预售资金和维修资金，在房产综合管理平台上传买受人身份证明、现场签字图片、商品房网签合同封面及签字盖章页等材料，在线申请即时备案。自合同网签之日起30日内不申请备案，房产综合管理平台自动关闭项目网签。
房地产开发建设单位与买受人签订合同应使用2015版《商品房买卖合同（预售）》和2014版《商品房买卖合同（现售）》示范文本，不得删除格式条款另行约定，格式条款有遗漏的可以在补充条款中补充，但不得以补充条款规避对格式条款的使用，补充条款内容不得与格式条款相违背，补充协议和主合同应一并提交备案。
（六）预售资金管理
实行预售资金管理制度，商品房预售资金按初始监管比例6：4划分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金分为两部分：一是固定额度，固定额度根据安岳县上年度同类房屋建设工程综合造价的1.1倍核定；二是浮动额度，浮动额度为项目总销售资金的8%。重点监管资金支付工程款（民工工资、材料款等）按照节点控制原则，对单栋房屋建筑工程完成进度设定为主体二分之一、主体封顶、竣工验收、竣工验收备案、房屋所有权首次登记5个节点，达到节点前申请已储重点监管资金的固定额度比例最高不得超过：30%、30%、30%、5%、5%。一般监管资金根据项目实际支出发生情况由房地产开发建设单位向监管银行申请使用。
实行预售资金差异化管理。房地产开发项目在取得预售许可一个季度后，运行良好（无贷款、无违规行为、无涉稳信访问题）的企业需要调整监管比例的可根据实际情况向县县住房和城乡建设管理部门、房地产管理部门申请，县住房和城乡建设管理部门、房地产管理部门根据项目建设成本、销售面积、销售均价等指标进行测算，对符合条件的进行比例调整，重点监管资金入账比例不低于40%。
房地产开发建设单位存在在建工程抵押、销售行为不规范等情况的，应提高重点监管资金比例，最高不超过70%。企业存在恶意抽逃预售资金或引发大规模稳定等问题的，按程序对预售资金实行全额监管。
（七）维修资金缴存
房地产开发建设单位与购房人签订商品房买卖合同后30日内，由开发建设单位会同购房人交存住宅专项维修资金。若未按规定交存住宅专项维修资金，由县房地产管理部门关闭开发建设单位网签系统，停止开发项目销售并进行整改。
县房地产管理部门在办理买售房屋网签合同备案前，应核验已售房屋维修资金缴存情况，对未足额交存住宅专项维修资金的，不予办理房屋网签合同备案。县房地产管理部门在解除项目预售资金监管前，应核验项目维修资金缴存情况，房地产开发建设单位可以申请使用项目预售资金缴纳未缴的住宅专项维修资金。未足额交清住宅专项维修资金的，县房地产管理部门不予解除预售资金监管。
房地产开发建设单位在申请办理房屋初始登记前，应向县房地产管理部门申请开具《安岳县住宅专项维修资金交清凭证》，然后向专户银行交存专项维修资金。根据《四川省物业管理条例》规定，尚未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位代为交存，待房屋出售时向购房人收取已代交的住宅专项维修资金。
县不动产登记机构在办理商品房屋初始登记前，应核验楼盘维修资金缴存情况。未出具《安岳县住宅专项维修资金交清凭证》的，县不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。
四、加强项目施工环节管理
（一）项目融资
房地产开发项目需办理在建工程抵押融资或者土地抵押融资转为在建工程抵押的，应在办理建设工程用地规划许可证之前提出申请，由县不动产登记机构会同县房地产管理部门报县政府决策同意后方可办理。经同意后，住建、房管、银行、融资企业签订四方协议，将在建工程抵押资金纳入预售资金账户监管，并明确项目抵押资产的销售、网签、还款比例等相关事项，保障项目在还款解押的同时兼顾项目建设、网签办证等资金需求。
（二）规划放验线
县自然资源和规划部门根据房地产开发项目跟踪台账应提醒建设单位适时申请开展规划放、验线工作。
放线阶段，项目建设单位在项目平场后持《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、批准的详细规划或规划总平面图、批准的管线综合平面图及配套工程相关图纸资料向县自然资源和规划部门申请放线。
验线阶段，在放线成果无误且项目建设到达±0时，由项目建设单位提供批准的详细规划或规划总平面图、批准的管线综合平面图及配套工程相关图纸、放线成果向县自然资源和规划部门申请验线。
在放线、验线申请同意后，项目建设单位自行委托具有测绘资质的公司开展放线、验线工作，并提前告知县自然资源和规划部门。项目建设单位、测绘公司相关人员到现场严格按照规划坐标参与放线、验线，县自然资源和规划主管部门负责现场监督。现场测绘成果应当场告知县自然资源和规划部门现场监督人员（若不能现场提供误差，事后应及时告知）。测绘成果完成后由县自然资源和规划部门对测绘成果进行审核，在误差范围内签字盖章并存档；若超出误差，移交县自然资源执法部门进行查处并勒令改正。
验线较规划坐标轴线偏差值在±15厘米范围内或建筑平面尺寸偏差值在±60厘米范围内，由县自然资源和规划部门出具验线合格证。规划放、验线单位应出具真实、准确的验线成果报告，不得弄虚作假、隐瞒真实情况。因放线、验线单位原因造成验线结果错误，产生不良后果造成损失的，由放线、验线单位承担相应的法律和经济责任。
（三）外立面核验
县自然资源和规划部门应根据房地产开发项目规划设计方案审查中明确的建筑物外立面颜色、材料要求，在项目实施建设并对建筑物外立面打样后组织监督人员现场核验，确认后存档资料。若现场核验发现外立面颜色、材料与规划设计方案不符的，应由县自然资源和规划部门责令整改。
（四）施工过程监管
县住房和城乡建设管理部门严格核实房地产开发项目建设各方施工资质标准和到岗履职情况，杜绝违法挂靠资质施工、无资质施工、不按图施工等违法违规行为。若发现存在相关违法违规行为，按照《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》对相关行为登记不良行为记录和扣分，并移交综合行政执法部门调查处理。
县住房和城乡建设管理部门全面监管房地产开发项目实施情况，应督促指导房地产建设单位、施工单位、监理单位规范做好项目施工各项保障内容，设立农民工考勤管理专用通道，开立农民工工资发放专用账户。在施工过程中对房屋基础、主体及二次结构、附属配套施工等重点环节、重要部位开展重点监管，组织开展工地现场安全质量检查、文明施工检查、农民工工资支付保障检查等。对项目建设责任主体存在不按图施工、违反质量安全相关规定等违法违规行为的，按照《建筑法》《四川省建设工程质量安全管理条例》《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》进行查处并移交县规划执法部门、综合行政执法部门处理。监管过程中涉及其他部门管理职能的，县住房和城乡建设管理部门应向相关部门及时通报情况。
五、加强项目验收交付环节管理
（一）专项验收
房地产开发项目在完成阶段性施工内容或全部建设内容时，应规范、合理开展基础验槽、基础备案、主体备案、初验（分户验收）、保温验收、幕墙验收、钢结构验收、给排水验收、电气系统验收、防水验收、脚手架验收、起重机械备案、吊篮验收、消防、市政、园林 、沼气等专项验收工作。其中保温、脚手架、防水等采用单项验收的，由县住房和城乡建设管理部门监督五方责任主体开展验收；消防、市政、园林、沼气、给排水采用并联验收的，由房地产开发建设单位提出申请，经工程建设项目审批综合窗口受理，移交县住房和城乡建设管理部门通知相关部门、单位并联开展验收。各部门、单位应严格按照设计要求和相关规范标准对专项工程进行核实，对不符合验收要求的项目，由验收部门、单位出具《整改通知书》，一次性告知房地产开发建设单位整改内容和时限要求，验收部门、单位后续跟踪开展复查工作。不能整改或不具备整改条件的，按照相关法律法规进行查处。
（二）规划核实和土地核验
县自然资源和规划主管部门应在《国有建设用地使用权出让合同》约定竣工时间3个月前提醒建设单位适时申请规划核实（土地核验）。
县自然资源和规划部门应严格按照建设工程规划许可证附图，进行规划核实（土地核验）。对其建筑面积、街道退距、各建筑物间距、建筑高度、物管和社区合用房建设情况等方面进行核实，对其开竣工时间、各项价款及违约金缴纳等情况是否符合《国有建设用地使用权出让合同》约定条件进行核验。
对不符合要求的项目，尚可整改的由县自然资源和规划部门出具《建设工程规划核实（土地核验）整改通知书》，一次性告知建设单位整改内容和要求。对未按《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设的违法行为由县自然资源和规划综合行政执法大队处理。
违法建设处理完毕、整改后，符合规划要求及土地管理有关要求的，可重新申请规划核实（土地核验）；对符合要求的项目，由县自然资源和规划部门核发《建设工程规划核实（土地核验）合格证》。
县自然资源和规划部门应做好建设工程规划核实（土地核验）工作结束后的资料整理归档工作。
（三）竣工验收和备案
县住房和城乡建设管理部门应跟踪房地产开发项目专项验收情况，适时提醒开发建设单位申请组织五方责任主体开展竣工验收。在项目组织竣工验收时，监督五方责任主体履职行为。对验收中发现的问题，可整改的由县住房和城乡建设管理部门出具《整改通知书》，一次性告知开发建设单位整改内容和时限要求；不能整改的或者五方责任主体不恰当履行职责的，按照《建筑法》《四川省建设工程质量安全管理条例》《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》进行查处并移交规划执法部门、综合行政执法部门处理。
房地产开发建设单位组织完成项目竣工验收后，县住房和城乡建设管理部门、建设工程资料档案管理部门应向房地产开发建设单位告知建设工程档案资料归集和竣工验收备案的时限和要求。
（四）交接房和物业承接查验
房地产开发建设单位在办理商品房预（销）售之前，应通过招投标方式选聘物业服务企业，提供前期物业服务。未依法选聘物业服务企业的开发项目，不予办理预（销）售许可。开发建设单位在预（销）售房屋时，需在显著位置公示前期物业服务合同，与业主签订售房合同需同时签订前期物业服务合同，未按规定公示前期物业服务合同，未按规定与业主签订前期物业服务合同，由县房地产管理部门关闭网签系统，责令整改。
新建房地产开发楼盘实行物业交付承接查验制度。物业服务人和开发建设单位在新建房地产开发楼盘竣工验收后，应按照国家、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分和其相应的物业档案进行查验。物业服务人不得承接未经查验的物业和开展相应物业活动。
物业承接查验后，开发建设单位应与物业服务人签订物业承接查验协议，并在三十日内将承验文件向县房地产管理部门备案，并在物业服务区域显著位置进行公示，公示期不少于三十日，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。房地产开发楼盘在完成物业承接查验程序并备案后方可交付业主装修和使用。
未实施物业承接查验擅自违规交付业主的行为，视为未达到交付条件，期间物业费由房地产开发建设单位承担。物业服务企业未按《四川省物业承接查验办法》实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担相应责任。房地产开发建设单位和物业服务人未按照规定进行物业承接查验，由县房地产管理部门责令限期改正，逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款；房地产开发建设单位未实施物业承接查验擅自违规交付业主的，由县综合行政执法部门调查处理。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益，给业主造成损害的，应依法承担赔偿责任。
（五）业主委员会设立
已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上或首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上的物业服务小区应成立业主委员会。分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，也应召开首次业主大会并成立业主委员会。
业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不召开业主大会（不设立业主委员会），由业主按相关规定共同履行业主大会、业主委员会职责。
由县房地产管理部门指导，街道办事处（乡镇人民政府）牵头，社区配合，应建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、物业服务人交接等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。
发生物业管理争议后，当事人双方可以通过自行协商解决；协商不成的，可以向基层人民调解委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）申请调解，也可以直接依法申请仲裁或提起诉讼。
六、加强税收征缴环节管理
（一）设立登记阶段
已实行“多证合一、一照一码”登记模式的纳税人，首次办理涉税事项时，对税务机关依据市场监督管理等部门共享信息制作的《“多证合一”登记信息确认表》进行确认，对其中不完整的信息进行补充，对不准确的信息进行更正。纳税人在设立阶段，接受投资、租赁办公场所和建账建制等事项涉及缴纳印花税等税收。
纳税人设立登记后应将财务、会计制度或者财务、会计处理办法以及开立的全部存款账户账号信息报主管税务机关备案，可与税务机关、开户银行签订银税三方（委托）划缴协议。
采用新办纳税人“套餐式”服务的，可一并办理以下涉税事项：电子税务局开户、登记信息确认、财务会计制度及核算软件备案、纳税人存款账户账号报告、增值税一般纳税人登记、发票票种核定、增值税专用发票最高开票限额审批、实名办税、增值税税控系统专用设备首次发行、发票领用。
（二）土地取得阶段
纳税人应在依法办理土地权属登记手续前提供《契税纳税申报表》、不动产权属转移合同原件及复印件、发票原件及复印件等资料申报缴纳契税。应在土地权属转移阶段缴纳土地权属转移应税合同印花税。取得应税土地后，应按规定缴纳城镇土地使用税。
（三）开发预（销）售阶段
纳税人应在项目开发阶段完善增值税计税方式的选择、不动产项目报告、相关资料的报送、成本对象的确定、发票领取和开具、税款预缴以及项目清结算等事项。
信息报告：纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，向主管税务机关报送《土地增值税项目报告表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；纳税人应在取得预售许可证30日内，申报预售许可证所列房源信息，进行房源信息报告；纳税人应按照县税务部门要求，在开发阶段提供开发相关的其他涉税资料。
发票领取和开具：项目立项后，主管税务机关根据纳税人实际情况进行票种核定。在预售环节开具增值税普通发票（二联版）（即不征税发票），该发票不作为办理产权、申报契税或报销的凭据。纳税人确认应税收入时开具增值税普通发票（五联版），五联版发票作为契税缴纳的凭证之一。
预缴税款：①增值税：纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期，按照3%的预征率向项目所在地主管税务机关预缴税款，附加税费主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加一并申报缴纳。②企业所得税：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预计毛利率的确定按照《国家税务总局四川省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局四川省税务局公告2022年第2号）确定。③土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
项目清结算：①增值税：纳税人在增值税纳税义务发生时，应在规定的纳税期限按适用税率进行申报，并可抵减预缴的增值税。②企业所得税：企业房地产开发经营业务除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。一是开发产品竣工证明材料已报县房地产管理部门备案；二是开发产品已开始投入使用；三是开发产品已取得了初始产权证明。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。③土地增值税：以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，清算分为应清算和可以清算。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，县土地管理部门、房地产管理部门不得办理有关的权属变更手续。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。④其他税种：城镇土地使用税，在销售阶段，城镇土地使用税可按照交付面积占总可售面积的比例调减应税土地面积；房产税，纳税人开发产品自用或出租的，需要缴纳房产税，处于待售状态的，属于存货，不属于固定资产，不需要缴纳房产税；部分税种符合条件时才缴纳的有耕地占用税、个人所得税（代扣代缴）等。
（四）权属转移阶段
依据《中华人民共和国契税法》第十条规定：纳税人应在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；依据《中华人民共和国印花税法》第十三条第二款规定：不动产产权发生转移的，纳税人应向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。
七、加强不动产权证办理环节管理
（一）土地取得阶段
房地产开发建设单位在取得土地后，应按照出让合同约定缴清土地价款，且在依法纳税后，申请办理国有建设用地使用权的不动产首次登记。县不动产登记机构审查申请材料符合登记要求的，2个工作日内办结不动产权证书。
（二）项目建设阶段
房地产开发建设单位在取得土地使用权后，依法可以办理国有建设用地使用权抵押登记；建成部分房屋的，在办理《商品房预售许可证》并经县人民政府批准后，可以办理国有建设用地使用权抵押登记转在建工程抵押登记。
县不动产登记机构应现场核实项目完工的位置、套数、面积等，明确抵押范围。对已经预销售部分或者查封冻结部分不得纳入在建工程抵押登记。
整宗土地抵押后，房屋已销售的，抵押权人应承诺放弃已销售部分房屋的土地使用权分摊面积的抵押。
（三）项目竣工阶段
房地产项目竣工验收合格后，房地产开发建设单位应申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记和转移登记。
1.国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记：①开发建设单位应在房屋竣工后及时准备国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请材料，县不动产登记机构应给予必要指导，并提供申报材料清单。②开发建设单位应提交《不动产登记申请书》、申请人身份证明、不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、税费缴纳凭证等必要材料办理不动产权证书。县不动产登记机构进行初审后，属于登记职责范围、申请资料齐全、符合法定形式的，当场予以受理，不完整或不符合相关要求的，应一次性书面告知企业需要补正的材料。③县不动产登记机构对于已受理的登记申请，认为需要实地查验的需及时办理，核实项目的界址、空间界限、面积等材料是否与申请登记的不动产状况一致，复审有关证明材料、文件是否与申请登记的内容一致，登记申请是否违反法律、行政法规规定。查验和复审合格的，2个工作日内完成登薄，制发不动产权证书。④开发建设单位在办理房屋所有权首次登记时，应将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
2.国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记：①国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记完成后，开发建设单位应及时提交转移登记申请材料，以便最终完成不动产权由开发商向商品房购买者（或拆迁还房户）的转移登记，确保购房者的合法权益。②开发建设单位应提交《不动产登记申请书》、申请人身份证明、不动产权属证书、国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料（商品房买卖备案合同或拆迁还房合同）、税费缴纳凭证等必要材料办理不动产权证书。县不动产登记机构进行初审，属于登记职责范围、申请资料齐全、符合法定形式的，当场予以受理，不完整或不符合相关要求的，应一次性书面告知企业需要补正的材料。③县不动产登记机构对于已受理的登记申请，应查验国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效，申请转移的物权与登记原因文件记载是否一致，国有建设用地使用权及房屋所有权是否被查封，设有抵押权的是否已经办理抵押权注销登记，税费缴纳凭证是否齐全，以及是否存在其他违反法律、行政法规规定等情形。审核合格的，及时完成登薄，制发不动产权证书。④县不动产登记机构应及时通知企业或购房群众及时领取不动产权证书。
八、加强房地产全流程问题处置
（一）房地产全流程监管有关职能部门应明确自身职能职责，将任务分解落实到班子成员、中层干部，对存在的问题认真研究，拟定措施强力推进。同时树立“一盘棋”思想，密切配合、通力协作、形成合力，确保房地产全流程管理规范有序。
（二）对未按《国有建设用地使用权出让合同》约定时间开工建设，建设单位或者个人未经验线擅自开工建设，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设等相关违法违规行为，由县自然资源和规划管理部门按照《中华人民共和国城乡规划法》《闲置土地处置办法》《四川省城乡规划条例》等相关规定处置。
（三）对未取得建设工程施工许可证（未经县人民政府同意）擅自开工建设，施工过程中未落实相关环保、质量、安全规定的相关违法违规行为，由县住房和城乡建设管理部门按照《建筑法》《四川省建设工程质量安全管理条例》《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》等相关规定处置，相关违法线索移交有关执法部门调查处理。
（四）各专项验收监管部门、县住房和城乡建设管理部门、县自然资源和规划部门、物业管理部门应动态跟踪项目验收进度，尤其是验收发现问题的整改进度，对整改超规定时限的企业，依据相关规定处置，情节严重的将企业和相关责任人纳入失信名单。对企业验收中发现的违法违规行为线索问题移交有关执法部门调查处理。
（五）对违法房地产市场管理和物业管理相关规定的行为，按《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《四川省物业管理条例》《四川省物业承接查验办法》等相关规定处置，相关违法线索移交有关执法部门调查处理。
（六）纳税人未按规定进行信息报告、涉税资料报送以及未按规定使用发票、按期申报、缴纳税款等行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》等法律法规依法处理。公安机关对企业挪用维修基金、挪用购房人自行委托开发建设单位代办契税等违法违规的行为依法严肃查处。
（七）对发现开发建设单位存在无故拖延办证、或因纠纷问题有意为业主办证设置障碍的，责令改正后仍不能纠正错误行为的，由县自然资源和规划部门、住房和城乡建设管理部门对企业新竞买土地和新项目开发建设进行限制，并由县信用管理部门将开发建设单位和相关责任人纳入失信名单；对办证后不及时发放给业主等违法违规行为的，由县不动产登记机构及时向有关职能部门通报情况。
（八）本工作要点未尽事宜，以有关房地产监管法律法规和政策规定为准。房地产全流程监管有关职能部门应严格贯彻执行有关规定，不得擅自搞变通，降低执行力度，并应结合行业法律法规和规章制度，结合行业管理中的实际情况，分别制定相应房地产监管细则和处置措施，进一步规范我县房地产市场，防范行业风险。
