资阳市住房和城乡建设局
资阳市住房和城乡建设局
资阳市自然资源和规划局
资阳市市场监督管理局
资阳市城市管理行政执法局
国家税务总局资阳市税务局
资阳市人民政府国防动员办公室
国家金融监督管理总局资阳监管分局
中国人民银行资阳市分行
资住建发〔2024〕66号
关于印发资阳市房地产开发建设项目全过程监管办法（试行）的通知
各县（区）人民政府，高新区管委会、临空经济区管委会，市级各部门：
经市政府研究同意，现将《资阳市房地产开发建设项目全过程监管办法（试行）》印发你们，请认真遵照执行。
资阳市住房和城乡建设局 资阳市自然资源和规划局
资阳市市场监督管理局 资阳市城市管理行政执法局
国家税务总局资阳市税务局 资阳市人民政府国防动员办公室
国家金融监督管理总局资阳监管分局 中国人民银行资阳市分行
2024年5月31日
资阳市房地产开发建设项目全过程监管办法（试行）
为进一步加强我市房地产开发建设项目的监管，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
一、加强土地出让环节管理
（一）土地出让合同文本。自然资源规划部门在制定住宅用地供应年度计划时，应充分征求属地政府和相关部门意见，属地政府和相关部门应提出养老、教育、医疗、人防工程、商业综合体、公厕等配套设施建设需求。自然资源规划部门供应住宅用地时，应按照属地政府和相关部门明确的意见在出让方案中提出公共配套、自持物业及年限、需要无偿移交的建设内容、开（竣）工时间，以及建设规模与标准、建设时序等。养老、教育、医疗、人防工程、商业综合体、公厕等配建设施，原则上与住宅项目同步设计、同步建设，与首批住宅同步验收、同步交付，并明确监管主体和违约处罚条款，特殊情况不能与首批住宅同步验收、同步交付的，须经自然资源规划和养老、教育、医疗、人防工程、商业综合体、公厕等配套设施行业主管部门审核后，按相关程序办理。
（二）国有建设用地使用权不动产权首次登记。自然资源规划部门与企业在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，应在2个工作日内将土地价款核算信息推送给税务部门。
不动产登记机构应核对缴款时间是否满足《国有建设用地使用权出让合同》约定。缴款时间在缴款时限范围内的，应严格按照《国有建设用地使用权合同》约定出让年限、面积、用途、位置等信息并查验纳税人有关土地征（免）完税凭证和《契税信息联系单》后，进行国有建设用地不动产权首次登记。
不动产登记机构在完成国有建设用地不动产首次登记后，应在2个工作日内将宗地信息报送给自然资源规划部门。自然资源规划部门按照报送的宗地信息建立项目跟踪台账，对用地范围等事项纳入日常监管。
（三）建设用地规划许可。自然资源规划部门行政审批机构在办理《建设用地规划许可证》时，应要求建设单位提供国有建设用地使用权出让合同（新建类）或不动产权证（在原出让或者依法转让等方式取得国有土地使用权后，需要进行工程新建、改建、扩建类建设活动）、建设项目批准或备案文件、规划条件（应重新核定规划条件的项目），在1个工作日内办结。
（四）规划方案审查。房地产开发建设单位向自然资源规划部门申请审查规划设计方案时应提交不动产权证（国有建设用地使用权证）或者使用土地的证明文件。建设单位提供的规划设计方案中应详细标注建筑面积（计容建筑面积和不计容建筑面积）、绿地率、建筑密度、各类用房位置及面积等技术指标。设计方案审查中涉及的人防、应急、文物等部门分散审查事项作为内部协作事项，由自然资源规划部门征求有关部门意见，并按照程序和时限，牵头出具审查结果。对土地出让合同、规划审批要求企业自持的，自然资源规划部门应在批准的规划设计方案或规划许可中予以明确，并将批准的规划设计方案和管控要点推送至相关行业主管部门，共同履行监管职责。
自然资源规划部门应做好经审查后的规划设计方案存档工作。
（五）规范建设工程规划许可。自然资源规划部门行政审批机构在办理《建设工程规划许可证》时，应要求建设单位提供不动产权证或者使用土地的证明文件（建设用地规划许可、规划方案审查阶段已提供的不再重复提交）、经依法审定的建设工程设计方案，在1个工作日内办结。自然资源规划部门在《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工时间3个月前，将《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》取得情况录入项目跟踪台账。在约定开工时间3个月前未办理前期建设手续的，自然资源规划部门应提醒土地使用权人办理相关建设手续。截至合同约定开工时间未取得《建筑工程施工许可证》的项目，自然资源规划部门应将相关线索移交城管行政执法部门调查处理。
二、加强施工许可环节管理
（一）施工现场规范。房地产开发项目应执行施工场地规范要求和环保要求，住房城乡建设部门指导房地产开发建设单位、施工承包单位做好项目现场围挡、降尘、实名制通道、边坡安全、裸土覆盖等施工规范作业保障措施。施工现场准备不符合相关规范要求的，不得动工。
（二）建设工程施工许可。住房城乡建设部门按照建设工程施工许可审批资料要求和流程，对房地产开发建设单位申请办理项目施工许可进行审核（对项目资料有缺失、内容不完整的，并联审批事项暂未出具审批文件的，应采取容缺受理、容缺预审等方式给予指导）。房地产开发项目未取得建设工程施工许可（或未经审批同意）擅自动工建设的，住房城乡建设部门应将相关线索移交城管行政执法部门调查处理。
三、加强项目销售环节管理
（一）房地产经纪机构备案。住房城乡建设部门对房地产经纪机构实行备案管理和经纪从业人员实名登记制度。房地产开发建设单位从事房地产销售之前应在住房城乡建设部门办理注册入网，委托房地产经纪机构代理销售的，销售代理机构应向住房城乡建设部门申请备案。住房城乡建设部门应在3个工作日内办结。
对存在违法违规行为的房地产经纪机构和从业人员由住房城乡建设部门责令限期改正。拒不改正或情节严重的，应按照有关规定取消网上签约权限，并由住房城乡建设部门将相关线索移交城管行政执法部门。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的经纪机构，依法将其清出市场，并向社会曝光典型案例。
（二）楼盘表管理。房地产开发建设单位应按照《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T155-2007）等数据标准建立楼盘表，住房城乡建设部门对开发项目、楼幢、单元、楼层和套（间）进行层级管理，通过楼盘表实现房屋交易与产权各项业务信息关联并动态更新。
（三）商品房预售许可和商品房现售备案。商品房标价以同区域、同品质、同类型楼盘实际网签备案成交均价为基础，结合成本等因素综合确定。住房城乡建设部门和市场监管部门要依法严厉打击房地产开发企业频繁调价、恶意降价、未经备案进行价格宣传等扰乱市场行为。
房地产开发企业有农贸市场、商业综合体等商业自持物业的，申请商品房预售许可前，应将自持物业清单提交自然资源规划和商务等行业主管部门审核后，报住房城乡建设部门，住房城乡建设部门将自持物业纳入非售范围。
房地产开发建设单位进行商品房预售前应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》规定向住房城乡建设部门提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资比例证明、商品房预售方案、工程施工合同及关于施工进度说明等材料申请预售许可，商品房项目的土地或在建工程设定有抵押权的，抵押权人应出具同意销售的书面证明。住房城乡建设部门会同自然资源规划、城管行政执法、房屋征收等部门，对开发企业申报的商品房预售许可事项共同进行会审，并在自受理之日起3个工作日内颁发《商品房预售许可证》。房地产开发建设单位应按照制定的预售方案进行预售，并在售楼处显著位置予以公示。住房城乡建设部门应加强对项目开发建设的日常监管，对开发项目违法违规行为应及时移交城管行政执法部门进行处理。
商品房取得预售许可的最低规模不小于栋，投资比例证明根据《城市商品房预售管理办法》要求：“按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”进行审核，住房城乡建设部门根据监理单位出具的投资比例达到25%以上的证明及现场核实形象进度达到25%以上相结合的原则进行审核。预售许可证书有效期内记载的预售范围、监管银行信息等发生变更的，房地产开发建设单位应向住房城乡建设部门办理商品房预售许可变更手续，换发《商品房预售许可证》。在项目预售过程中，房地产开发建设单位隐瞒有关情况、提供虚假材料，不按预售方案违规预售，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由住房城乡建设部门按照《城市商品房预售管理办法》采取责令停止预售、撤销商品房预售许可等处置措施。
未取得《商品房预售许可证》的开发项目，在项目竣工综合验收备案后，房地产开发建设单位进行商品房现售前，应按照《商品房销售管理办法》规定，向住房城乡建设部门提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房现售方案及竣工综合验收备案证明等材料申请现售备案，取得《商品房现售备案书》，方可进行商品房现售。原已取得《商品房预售许可证》的项目综合竣工验收备案后，应向住房城乡建设部门申请将预售后剩余房源转为商品房现售。房地产开发建设单位应当按照现售方案进行现售，商品房现售备案证明应在售楼处显著位置予以公示。
开发企业在《商品房预售许可证》取得后办理在建工程抵押的，应向住房城乡建设部门申请办理抵押合同备案。不动产登记机构在办理抵押权登记时，应将抵押权人是否同意销售在建工程抵押房屋的证明材料纳入收件资料，并将在建工程抵押信息共享给住房城乡建设部门，不动产登记机构和住房城乡建设部门同步在官网公示，开发企业在售楼部显著位置公示。
（四）商品房销售合同网签备案。严格执行商品房销售合同网签备案制度。为确保足额交存预售资金和维修资金，房地产管理业务平台对已办商品房预售（现售）房屋采取锁控措施。预售资金和维修资金按政策规定交存后，网签锁控解除。
房地产开发建设单位与买受人签订合同应使用2015版《商品房买卖合同（预售）》和2014版《商品房买卖合同（现售）》示范文本，不得删除格式条款另行约定，格式条款有遗漏的可以在补充条款中补充，但不得以补充条款规避对格式条款的使用，补充条款内容不得与格式条款相违背，补充协议和主合同应一并提交备案。
（五）预售资金管理。住房城乡建设部门会同人行资阳市分行、国家金融监督管理总局资阳监管分局（以下简称：金融监管分局）通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定入围承接新建商品房预售资金监管业务的商业银行。房地产开发企业开立监管账户后，与住房城乡建设部门、监管银行签订三方协议，明确各方权利义务和违约责任。
强化预售资金拨付管理，住房城乡建设部门对现场施工形象进度进行勘查核实，并与开发企业、施工单位、监理单位共同签字确认后拨付；强化监管账户监控，住房城乡建设部门与监管银行每月核对监管账户资金流水，对重点监管项目加大核查频次。在拨付每笔监管资金前，审核前笔已拨付资金使用情况，并告知税务部门，防止预售资金挪用、抽逃。
住房城乡建设部门对违规或违反预售资金监管协议的监管银行，视情节暂停、取消预售资金监管业务合作，并将其违规违约行为通报相关金融监管部门；对违规预售、抽逃挪用预售监管资金的开发企业，以及配合开发企业套取预售监管资金的施工企业，采取暂停其监管账户内资金使用等方式督促企业整改，并依法依规予以处罚和信用惩戒，涉嫌违法犯罪的，移交公安部门依法查处。人行资阳市分行负责指导监管银行做好监管账户开立、注销、变更等管理工作，金融监管分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。监管银行违反预售资金三方监管协议，未经住房城乡建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
商品房预售资金管理的其他事项按照项目所在区域商品房预售资金监管办法规定执行。
（六）销售管理。房地产开发企业应严格按规划设计、施工图设计及园林景观设计等内容进行宣传，不得对规划或者建设中的学区、交通及其他市政条件进行误导宣传、虚假宣传。市场监管部门联合住房城乡建设、自然资源规划、城管行政执法部门，定期对房地产开发企业销售广告进行检查，发现问题及时查处。
在商品房预售许可证发放前，住房城乡建设部门会同市场监管、自然资源规划部门对项目沙盘、样板房、“五证一书”等销售现场规范化布置情况进行检查。销售现场用于展示的样板房，其内部结构、尺寸大小、与交付无关的物品设施设备应予显著标注，样板房应保留至项目交付后三个月。
住房城乡建设、市场监管、税务、城管行政执法、自然资源规划等相关职能部门开展不定期联合检查，重点对以下房地产市场销售行为乱象从严查处：（1）未取得预售许可证擅自销售；（2）非装修项目存在捆绑装修销售；（3）经纪机构未取得销售代理资格或通过加盟方式招揽不具备房地产经纪资格的经纪机构及人员开展商品房代理销售业务；（4）经纪机构或人员以胁迫、欺诈等不正当手段承揽商品房代理销售业务；（5）经纪机构利用掌握购房人信息垄断市场，强制收取高额佣金；（6）开发企业委托无代理资格的经纪机构销售商品房或恶意提高佣金标准，扰乱市场秩序；（7）未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料，不缴、少缴或者欠缴法定税费；（8）其它应从严查处的违法违规行为。
（七）维修资金交存。房地产开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供房屋测绘数据、建设工程规划许可证、规划平面总图、物业管理区域划分备案表等资料，向维修资金管理部门申请办理维修资金交存备案。
房地产开发建设单位在商品房销售时，购房人应将首期维修资金存入维修资金专户管理银行，首期维修资金交存作为《商品房买卖合同》网签备案的前置条件，未足额交存住宅专项维修资金的，不予办理房屋网签合同备案。
房地产开发建设单位在办理商品房项目不动产权首次登记时，未售商品房的首期维修资金由开发建设单位垫交。在商品房出售时，开发建设单位垫交的维修资金转由购房人承担。
维修资金交存的其他事项按照项目所在区域专项维修资金管理办法有关规定执行。
四、加强项目施工环节管理
（一）项目融资。房地产开发项目需办理土地抵押融资或者在建工程抵押融资的，不动产登记部门应及时将抵押登记信息推送住房城乡建设部门；承贷银行应严格加强贷款资金监管，防止房地产开发企业不按照贷款用途使用贷款资金；金融监管部门加强对商业银行开发贷、按揭贷等监督检查和风险提示。
（二）规划放验线。自然资源规划部门根据房地产开发项目跟踪台账应提醒建设单位适时申请开展规划验线工作，建筑工程规划验线实行三阶段验线，即灰线、基槽验线和±0验线。
建设工程施工定位放线后，建设单位（个人）应由项目建设单位向自然资源规划部门申请验灰线；建设工程基础垫层（或地下室底板、桩基平台）完成后，建设单位（个人）须向自然资源规划部门申请基槽验线；建设工程施工至±0.00（或地下室顶板）时，建设单位（个人）须向自然资源规划部门申请±0.00验线。
在验线申请同意后，项目建设单位自行委托具有测绘资质的公司开展放线工作，并提前告知自然资源规划部门。项目建设单位、测绘公司相关人员到现场严格按照规划坐标参与放线，自然资源规划部门负责现场监督。现场测绘成果应当场告知自然资源规划部门现场监督人员（若不能现场提供误差，事后应及时告知）。测绘成果完成后由自然资源规划部门对测绘成果进行审核，在误差范围内签字并存档；若超出误差，移交自然资源规划执法部门进行查处并勒令改正。
灰线和基槽阶段验线较规划坐标房屋角点偏差值在±5厘米范围内或建筑平面尺寸偏差值在±60厘米范围内，±0阶段误差值在±5厘米范围内，由自然资源规划部门出具验线合格证。规划验线单位应出具真实、准确的验线成果报告，不得弄虚作假、隐瞒真实情况。因验线单位原因造成验线结果错误，产生不良后果造成损失的，由验线单位承担相应的法律和经济责任。
（三）外立面核验。自然资源规划部门应根据房地产开发项目规划设计方案审查中明确的建筑物外立面颜色、材料要求，在项目实施建设并对建筑物外立面打样后组织监督人员现场核验，确认后存档资料。若现场核验发现外立面颜色、材料与规划设计方案不符的，应由自然资源规划部门责令整改。
（四）施工过程监管。住房城乡建设部门严格核实房地产开发项目建设各方施工资质标准和到岗履职情况，杜绝违法挂靠资质施工、无资质施工、不按图施工等违法违规行为。若发现存在相关违法违规行为，按照《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》对相关行为登记不良行为记录和扣分，并移交城管行政执法部门调查处理。
住房城乡建设部门全面监管房地产开发项目实施情况，应督促指导房地产建设单位、施工单位、监理单位规范做好项目施工各项保障内容，设立农民工考勤管理专用通道，开立农民工工资发放专用账户。在施工过程中对房屋基础、主体及二次结构、附属配套施工等重点环节、重要部位开展重点监管，组织开展工地现场安全质量检查、文明施工检查、农民工工资支付保障检查等。对项目建设责任主体存在不按图施工、违反质量安全相关规定等违法违规行为的，按照《中华人民共和国建筑法》《四川省建设工程质量安全管理条例》《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》进行查处并移交城管行政执法部门处理。监管过程中涉及其他部门管理职能的，住房城乡建设部门应向相关部门及时通报情况。
五、加强项目验收交付环节管理
（一）专项验收。房地产开发项目在完成阶段性施工内容或全部工程设计和合同约定内容时，应规范、合理开展地基验槽、基础分部、主体结构、分户验收、节能保温、玻璃幕墙、钢结构、给排水及供暖、建筑电气系统、防水验收、消防工程、人防工程、规划核验、市政园林等分部或专项验收工作。各部门、单位应严格按照设计要求和相关规范标准对专项工程进行抽查，对不符合验收要求的项目，由相关主管部门、单位出具《整改通知书》，一次性告知房地产开发建设单位整改内容和时限要求，相关部门、单位后续跟踪开展复查工作。违反工程建设强制性条文且具有违法违规行为的，按照相关法律法规进行查处。
（二）规划核实和土地核验。自然资源规划部门应在《国有建设用地使用权出让合同》约定竣工时间3个月前提醒建设单位适时申请规划核实（土地核验）。
自然资源规划部门应严格按照建设工程规划许可证附图，进行规划核实（土地核验）。对其建筑面积、街道退距、各建筑物间距、建筑高度、物管和社区用房建设情况等方面进行核实，对其开竣工时间、各项价款及违约金缴纳等情况是否符合《国有建设用地使用权出让合同》约定条件进行核验。
对不符合要求但尚可整改的，由自然资源规划部门出具《建设工程规划核实（土地核验）整改通知书》，一次性告知建设单位整改内容和要求。对未按《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设的违法行为，视职权划分由城管行政执法部门或自然资源规划执法部门依法处置。
违法建设处理完毕、整改后，符合规划要求及土地管理有关要求的，可重新申请规划核实（土地核验）；对符合要求的项目，由自然资源规划部门核发《建设工程规划核实（土地核验）合格证》。
自然资源规划部门应做好建设工程规划核实（土地核验）工作结束后的资料整理归档工作。
（三）竣工验收和备案。工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。同时，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的相关主管部门。在建设单位组织竣工验收时，住建城乡建设部门对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正；对验收中发现的问题，由住房城乡建设部门出具《整改通知书》，一次性告知开发建设单位整改内容和时限要求；违反工程建设强制性条文且具有违法违规行为的，按照相关法律法规进行查处并移交城管行政执法部门处理。
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向住房城乡建设部门备案。
（四）交接房和物业承接查验。房地产开发建设单位在办理商品房预（销）售之前，应通过招投标方式选聘物业服务人，提供前期物业服务。未依法选聘物业服务人的开发项目，不予办理预（销）售许可。开发建设单位在预（销）售房屋时，需在显著位置公示前期物业服务合同，与业主签订售房合同需同时签订前期物业服务合同。未按规定公示前期物业服务合同，未按规定与业主签订前期物业服务合同，由住房城乡建设部门暂停网签，责令整改。
新建房地产开发楼盘实行物业交付承接查验制度。物业服务人和开发建设单位在新建房地产开发楼盘竣工验收后、物业交付使用15日前，应按照国、省相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共有部分和其相应的物业档案完成查验。现场查验20日前，房地产开发建设单位应当向物业服务人移交查验所需资料。物业服务人不得承接未经查验的物业和开展相应物业活动。
承接查验时，交接双方均应严格按照四川省承接查验标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务人应当及时承接；查验不合格的，交建设单位确认并确定整改时限，商定时间复验。
物业承接查验后，开发建设单位应与物业服务人签订物业承接查验协议，并在30日内将承验文件向住房城乡建设部门备案，并在物业服务区域显著位置进行公示，公示期不少于30日，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。房地产开发楼盘在完成物业承接查验程序并备案后方可交付业主装修和使用。
未实施物业承接查验擅自违规交付业主的行为，视为未达到交付条件，期间物业费由房地产开发建设单位承担。物业服务人擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务人应当承担相应的赔偿责任。房地产开发建设单位和物业服务人未按照规定进行物业承接查验，由住房城乡建设部门责令限期改正，逾期未改正的，移交城管执法部门依法处罚；房地产开发建设单位未实施物业承接查验擅自违规交付业主的，由城管执法部门调查处理。建设单位与物业服务人不得恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中侵害业主利益，给业主造成损害的，应依法承担赔偿责任。
（五）业主委员会设立。已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上或首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上的物业服务小区应成立业主委员会。分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，也应召开首次业主大会并成立业主委员会。
业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不召开业主大会（不设立业主委员会），由业主按相关规定共同履行业主大会、业主委员会职责。
由住房城乡建设部门指导，街道办事处（乡镇人民政府）牵头，社区配合，应建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届、物业服务人交接等物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷。
发生物业管理争议后，当事人双方可以通过自行协商解决；协商不成的，可以向基层人民调解委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）申请调解，也可以直接依法申请仲裁或提起诉讼。
六、加强税收征缴环节管理
（一）设立登记阶段。已实行“多证合一”“一证一码”登记的纳税人，首次办理涉税事宜时，开展涉税登记信息确认，对其中不全的信息进行补充，对不准的信息进行更正，对需要更新的信息进行补正。
纳税人设立登记后应将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。纳税人应当自开立基本存款账户或者其他存款账户之日起15日内，向主管税务机关书面报告其全部账号；发生变化的，应当自变化之日起15日内，向主管税务机关书面报告。纳税人可与税务机关、开户银行签订授权（委托）划缴协议。纳税人采用新办纳税人“套餐式”服务的，可实现新办纳税人电子税务局开户、登记信息确认、财务会计制度及核算软件备案、纳税人存款账户账号报告、增值税一般纳税人登记、发票票种核定、增值税专用发票最高开票限额审批、实名办税、首次领用发票等相关办税事项一并办理。
（二）土地取得阶段。从事房地产开发的纳税人应当在依法办理土地权属登记手续前，提供《契税纳税申报表》、不动产权属转移合同原件及复印件、发票原件及复印件、经办人身份证件等资料，申报缴纳契税。不动产产权发生转移时，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税。占用耕地建设建筑物、构筑物的，纳税人应在收到自然资源规划部门办理占用耕地手续的书面通知的当日起30日内，申报缴纳耕地占用税。取得应税土地后，纳税人应按规定缴纳城镇土地使用税。
（三）开发预售阶段。从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报土地使用权受让合同、房地产转让合同等涉税规定内容。
企业在房地产开发、转让、保有诸环节，分别征收增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、企业所得税、个人所得税（代扣代缴）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。纳税人取得应税收入、应税所得或发生应税行为的，应当依法向税务机关报送纳税申报表（预缴纳税申报表）并缴纳税款。税务部门应加强与当地住建部门沟通协作，定期共享预售及交房涉税信息，纳税人欠缴税款的，对欠税企业监管账户中超过监管额度的资金可依法采取强制执行措施。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料，未按规定预缴或缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
（四）权属转移阶段。不动产产权发生转移的，纳税人应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳印花税、增值税及税费附加、企业所得税等税费。纳税人办理土地、房屋权属登记前，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关税费信息。纳税人未按规定缴纳契税、土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属登记、变更手续。
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
七、加强不动产权证办理环节管理
（一）土地取得阶段。房地产开发建设单位在取得土地后，应按照出让合同约定缴清土地价款，且在依法纳税后，申请办理国有建设用地使用权的不动产首次登记。不动产登记机构审查申请材料符合登记要求的，2个工作日内办结。
（二）项目建设阶段。房地产开发建设单位在取得土地使用权后，依法可以办理国有建设用地使用权抵押登记；建成部分房屋未办理《商品房预售许可证》的，可申请办理在建工程抵押登记。
不动产登记机构应现场核实项目完工的位置、套数、面积等，明确抵押范围。对已经预销售部分或者查封冻结部分不得纳入在 建工程抵押登记。
整宗土地抵押后，房屋已销售的，在网签备案时，抵押权人应承诺放弃已销售部分房屋的土地使用权分摊面积的抵押。
（三）项目竣工阶段。房地产项目竣工验收合格后，房地产开发建设单位应申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记和转移登记。
1．国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。开发建设单位应在房屋竣工后及时准备并提交国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记申请材料，申请办理不动产首次登记，不动产登记机构应给予必要指导，并提供申报材料清单。申请材料经查验和复审合格的，不动产登记机构2个工作日内完成登簿，制发不动产权利证书。
2．国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记完成后，开发建设单位应及时提交转移登记申请材料。申请材料经查验和复审合格的，不动产登记机构按程序完成登簿，制发不动产权利证书。
八、加强房地产全流程问题处置
（一）房地产全流程监管有关职能部门应明确自身职能职责，将任务分解落实到班子成员、中层干部，对存在的问题认真研究，拟定措施强力推进。同时，树立“一盘棋”思想，密切配合、通力协作、形成合力，确保房地产全流程管理规范有序。市政府联系住房城乡建设工作的副秘书长要每月召开调度会议，自然资源规划、税务、人行资阳市分行、金融监管、城管行政执法部门等部门，要落实专人每月将相关信息推送给住房城乡建设部门。
（二）对未按《国有建设用地使用权出让合同》约定时间开工建设，建设单位或者个人未经验线擅自开工建设，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设等相关违法违规行为，视职权划分由城管行政执法部门或自然资源规划部门按照《中华人民共和国城乡规划法》《闲置土地处置办法》《四川省城乡规划条例》等相关规定处置。
（三）对未取得建设工程施工许可证擅自开工建设，施工过程中未落实相关环保、质量、安全规定的相关违法违规行为，由住房城乡建设部门按照《中华人民共和国建筑法》《四川省建设工程质量安全管理条例》《四川省建筑市场责任主体不良行为记录管理办法》等相关规定处置，相关违法线索移交有关执法部门调查处理。
（四）各专项验收监管部门、住房城乡建设部门、自然资源规划部门应动态跟踪项目验收进度，尤其是验收发现问题的整改进度，对整改超规定时限的企业，依据相关规定处置，情节严重的将企业和相关责任人纳入失信名单。对企业验收中发现的违法违规行为线索问题移交有关执法部门调查处理。
（五）对违反房地产市场管理和物业管理相关规定的行为，按《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《四川省物业管理条例》《四川省物业承接查验办法》等相关规定处置，相关违法线索移交有关执法部门调查处理。
（六）纳税人未按规定进行信息报告、涉税资料报送以及未按规定使用发票、按期申报、缴纳税款等行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》等法律法规依法处理。对企业挪用维修基金、挪用购房人自行委托开发建设单位代办契税等违法违规行为，相关部门要移交公安机关依法严肃查处。
（七）对发现开发建设单位存在无故拖延办证、或因纠纷问题有意为业主办证设置障碍的，责令改正后仍不能纠正错误行为的，由自然资源规划部门、住房城乡建设部门对企业新竞买土地和新项目开发建设进行限制，并由信用管理部门将开发建设单位和相关责任人纳入失信名单。
（八）本工作办法未尽事宜，以有关房地产监管法律法规和政策规定为准。房地产全流程监管有关职能部门应严格贯彻执行有关规定，不得擅自搞变通，降低执行力度，并应结合行业法律法规和规章制度，结合行业管理中的实际情况，分别制定相应房地产监管细则和处置措施，进一步规范房地产市场，防范行业风险。
本办法自2024年6月1日起执行，试行期两年。本办法适用于中心城区，安岳县、乐至县可参照执行。本办法由市住房城乡建设局负责解释。
