《安岳县商品房预售资金监管办法》政策解读

 安岳县人民政府办公室关于印发安岳县商品房预售资金监管办法的通知

2023年4月6日，安岳县人民政府办公室印发《安岳县商品房预售资金监管办法》。现将《安岳县商品房预售资金监管办法》内容解读如下。

一、出台背景

为进一步加强安岳县商品房预售资金监督管理，保障工程建设和农民工工资支付，有效防范和化解房地产市场风险，根据有关法律法规规定，结合我县商品房预售资金监管工作中遇到的实际困难和问题，安岳县人民政府办公室于2023年4月6日制发了《安岳县商品房预售资金监管办法》（安府办规〔2023〕3号）。

二、法律依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《资阳市人民政府办公室关于印发资阳市商品房预售资金监管办法的通知》（资府办规〔2022〕2号）规定，我县制定的《安岳县商品房预售资金监管办法》符合相关规定。

三、主要内容

（一）预售资金的入账管理

1.预售资金应当全额进入监管账户。商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金实行额度监管，分为两部分：一是固定额度，固定额度根据安岳县上年度同类房屋建设工程综合造价的1.1倍核定；二是浮动额度，浮动额度为项目总销售资金的8%。 

2.实行预售资金差异化管理。开发项目在取得预售许可一个季度后，运行良好（无贷款、无违规行为、无涉稳信访问题）的企业需要调整监管比例的，可根据实际情况向县住房和城乡建设 局、县房地产管理局申请，县住房和城乡建设局、县房地产管理 局根据项目建设成本、销售面积、销售均价等指标进行测算，对符合条件的进行比例调整，重点监管资金入账比例最低不低于40%。

（二）提高重点监管资金入账比例的情形

企业存在下列行为的提高重点监管资金比例（重点监管资金入账比例最高不超过 70%）：

1.开发项目在销售过程中存在违规行为，被主管部门处罚的，每处罚一次，增加重点监管资金监管比例5%。

2.开发项目存在项目工程款（民工工资、材料款等）支付不到位情况，每发现一次提高重点监管资金监管额度2%，最高不超过10%。 

（三）实行全额重点监管的情形

1.恶意抽逃预售资金，被主管部门发现达到2次的；恶意抽逃预售资金，整改不到位的；恶意抽逃预售资金，导致项目存在 较高风险的。 

2.违背市场规律，存在低价倾销、恶意诋毁等违规行为，造 成全县房地产市场秩序混乱，引发严重后果的。 

3.各预售人不承担主体责任，未按时交房、办证，拖欠民工 工资、违规销售等引发网络舆情、信访、集访等涉稳问题的。 

4.存在违反法律规定的其它行为的。

（四）预售资金的监管期限

预售资金监管期限为项目取得商品房预售许可证起至该项目完成房屋所有权首次登记、不拖欠民工工资且已完成税费清结算为止。若项目完成首次登记，民工工资未拖欠且已完成税收清算缴纳的，可完全取消监管；若项目完成首次登记，无民工工资拖欠，但税收未清算缴纳的，其重点监管资金中的浮动额度则继续监管，其余部分可解除监管。

（五）监管资金的使用拨付

预售人支取一般监管资金，应根据工程进度情况填写《商品房预售一般监管资金支取申请表》并附证明材料报项目监管银行按程序审批；预售人支取重点监管资金，应根据工程进度情况填写《商品房预售重点监管资金支取申请表》，并附证明材料报县房地产管理局、县住房和城乡建设局按程序审批。

经审查符合条件的预售资金支取申请，监管银行应在2个工作日内完成拨付。监管银行拨款时应直接拨付到监管资金支取申请对应的各应收款单位账户，不得转入其他账户。同时按项目分期建立预售资金的入账、支取情况台账，根据工作需要报人行安岳县支行和县房地产管理局。