城镇土地定级与基准地价

《乐至县人民政府关于公布实施乐至县城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》的政策解读

《乐至县人民政府关于公布实施乐至县城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》（乐府发〔2021〕2号）文件于2021年1月19日以乐至县人民政府名义公布并于通知印发之日起正式执行。乐至县城镇土地定级与基准地价更新成果更科学的体现了地价水平、保持了基准地价的现势性。为方便社会公众理解，现作如下解读：

一、政策背景

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》和《四川省自然资源厅关于乐至县城区土地定级与基准地价成果通过技术检查的复函》（川自然资办函〔2020〕69号）等法律法规和相关文件要求，继续规范城镇基准地价建设，建立基准地价定期更新制度是建立土地市场基本制度之一，基准地价每3年应全面更新一次。中共中央、国务院《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求“完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩动态调整机制。”随着我县基础设施的不断完善，为满足当前经济和城市发展的现状，体现我县土地级别和基准地价的现势性，需对2012年1月1日时点的上轮土地级别和基准地价标准进行更新。

二、编制依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国土地承包法》

3.《中华人民共和国土地管理法》

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

6．《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

7.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）

8.《四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工

作的通知》（川自然资办函〔2019〕34号）

9.《四川省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资函〔2020〕414号）

三、工作目标

第一，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507 -2014）的要求，结合乐至县城区发展现状及未来发展趋势，采用综合定级的技术方法完成对乐至县城区的土地定级工作。

第二，按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507 -2014）的要求，在深入调查当前乐至县土地市场的基础上，通过对调查数据分析、计算、评估等工作后，完成乐至县城区商服、住宅、工业用地价更新以及公共管理与公共服务用地的评估，并建立基准价修正体系，包括容积率、年期修正、楼层修正、基准地价影响因素指标说明表和修正系数表等。

四、主要内容

《通知》公布了乐至县城镇土地定级与基准地价更新成果的基本内容，包括县城区土地定级与基准地价、乡（镇）国有土地定级与基准地价以及宗地地价和土地出让金的计算方法。

（一）县城区土地定级与基准地价

1.县城区土地基准地价内涵

（1）估价期日：2020年1月1日。

（2）土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地、公共服务用地50年。

（3）容积率：商服用地1.5，住宅用地2.0，工业用地1.0，公共服务用地1.0。

（4）土地开发程度：宗地外“六通”（通上水，通下水，通电，通讯，通路，通气），宗地内“场平”（场地平整）。

（5）土地权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制下的土地使用权价格，公共服务用地他项权利状况符合相关法律法规规定。

2.县城区土地基准地价标准

县城区土地基准地价标准表

3.县城区土地定级划分

县城区土地级别范围表

（二）乡（镇）国有土地定级与基准地价

1.乡（镇）国有土地基准地价内涵

（1）估价基准日：2020年1月1日。

（2）土地使用年期：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。

（3）容积率：商服用地1.0，住宅用地3.0，工业用地1.0，公共服务项目用地符合宗地规划设计要求。

（4）土地开发程度：宗地外“五通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电），宗地内“场平”（场地平整）。

（5）土地权利状况：出让土地使用权，商业、住宅、工业无他项权利限制下的土地使用权价格，公共服务项目用地他项权利符合相关法律法规规定。

2.乡（镇）国有土地基准地价标准

乡（镇）国有土地基准地价标准表

3.乡（镇）国有土地定级划分

乡（镇）国有土地级别划分表

（三）宗地地价和土地出让金的计算方法

1.宗地地价的计算办法

已建成的商业和住宅宗地价格按楼面地价予以测算，即宗地地价=基准地价×楼层地价分配系数×建筑面积。未建成的商住混合用地宗地价格按土地分摊面积予以测算，即宗地地价=土地分摊面积×基准地价。工业用途的宗地价格按土地面积予以测算，即宗地地价=土地面积×基准地价。

2.土地出让金的计算办法

国有土地使用权出让金按宗地地价的一定比例收取，其比例为：商业用地35%、住宅用地25%、工业用地20%，短期出让按土地使用年限进行修正。

3.商住用途楼层地价分配系数

根据容积率与地价的关系，综合分析确定综合楼中商业用地楼层地价分配系数和住宅用地楼层地价分配系数，分别见下表：

乐至县商业用地楼层地价分配系数表

乐至县住宅用地楼层地价分配系数表

4.年期修正

根据物价指数与地价的关系，确定商服用地土地还原利率为8.27%，住宅用地土地还原利率为7.76%，工业用地土地还原利率为6.10%，公共服务用地土地还原利率为7.48%。各种用途土地使用权年期修正系数见下表。

商服用地使用年期修正系数表

住宅用地使用年期修正系数表

工业用地使用年期修正系数表

公共服务用地使用年期修正系数表

五、关键词诠释

1.城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用；对城镇土地使用价值进行综合分析，通过揭示城镇内部土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地级。土地级反映的是城镇内部土地质量的差异。土地定级的对象是土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。

2.基准地价是指在平均开发利用条件下，对不同级别或不同均质地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格，其实质是某一土地级别或均质地域内土地的平均价格，不代表具体每一宗地的价格。具体宗地价格的评估，可利用基准地价成果，经区域因素、个别因素、容积率、开发程度、地价指数等一系列因素修正后得到。

六、基准地价与农用地基准地价、征收农用地区片综合地价的关系

地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。基准地价是在一定范围内的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

农用地基准地价评估只是评价各类农用地在固定时间点一定年期内的使用权价值，并没有改变农用地的权利归属，仍然是属于集体所有。

征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。征收农用地区片综合地价是为替换原有的统一年产值补偿标准而制定的新的征收土地的补偿标准，是将集体所有的土地转变为国家所有的建设用地的征地价格。