乐至县人民政府乐至县人民政府
《乐至县人民政府关于公布实施乐至县农用地和集体建设用地定级与基准地价编制成果的通知》的政策解读
《乐至县人民政府关于公布实施乐至县农用地和集体建设用地定级与基准地价编制成果的通知》（乐府发〔2022〕1号）文件于2022年1月10日以乐至县人民政府名义公布并于2022年2月1日起正式执行。乐至县农用地和集体建设用地基准地价是我县首次编制和公布的基准地价，其编制成果的公布填补了集体土地基准地价的空白，进一步完善了公示地价价格体系。为方便社会公众理解，现作如下解读：
一、政策背景
《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定基准地价应当定期确定并公布。但由于长期以来受法律限制、市场不发育、应用需求不足等原因，与全国大部分县市一样，我县的政府公示地价体系以城镇基准地价为主，尚未建立集体建设用地基准地价、农用地基准地价体系。新修订的《土地管理法》已明确集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市，制定集体建设用地基准地价的条件逐步成熟。为加快建立全国政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用，有必要进一步拓展城乡基准地价范围，将集体建设用地、农用地纳入基准地价体系，从而促进集体经营性建设用地有序入市流转以及农用地土地经营权的实现，为城乡统一土地市场建设奠定基础，以顺应我县经济社会新发展格局。
二、编制依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《中华人民共和国土地承包法》
3.《中华人民共和国土地管理法》
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》
5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6．《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）
7.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）
8.《四川省自然资源厅办公室关于部署开展2019年度自然资源评价评估工
作的通知》（川自然资办函〔2019〕34号）
9.《四川省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（川自然资函〔2020〕414号）
三、工作目标
公布农用地和集体建设用地基准地价，实现城乡基准地价全覆盖，促进土地资源节约集约利用。
第一，开展农用地和集体建设用地基准地价编制工作是贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，为建立科学的土地等级体系，提高农用地管理水平提供依据，也为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据，同时为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据。
第二，农用地和集体建设用地基准地价编制工作对实现土地资源管理由数量、质量、生态相协调管理转变，推动农业、农村发展和农民富裕，建设资源节约型社会具有重要意义，对粮食综合能力核算、国土空间规划修编和农用地流转都有着基础性、科学性的现实意义。
第三，农用地和集体建设用地基准地价编制的目的在于全面掌握农用地和集体建设用地土地质量及利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。有利于合理调控土地市场，促进正常交易，为制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据。为农村公共服务设施、农业生产设施、农村特色产业等项目用地提供差异化价格依据，推动国有建设用地和集体建设用地同等入市、同地同权，充分保障集体土地所有者和土地使用者的合法权益。
四、主要内容
《通知》公布了乐至县农用地和集体建设用地基准地价编制成果的基本内容，包括乐至县农用地和集体建设用地基准地价内涵、基准地价价格、基准地价级别范围和成果图件四部分内容。
（一）工作范围
本次乐至县集体建设用地基准地价工作范围包括乐至县行政区范围内，本轮土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外的所有集体建设用地，不包括土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的集体建设用地。
本次乐至县农用地基准地价工作范围包括乐至县行政区范围内（含南塔街道、天池街道、童家镇、劳动镇、高寺镇、大佛镇、东山镇、石湍镇、中天镇、良安镇、回澜镇、宝林镇、佛星镇、石佛镇、蟠龙镇、龙门镇、盛池镇、中和场镇、通旅镇、金顺镇、双河场乡共2个街道19个乡镇）现有的农用地，包括耕地（水田、旱地）、园地、林地。
（二）估价期日
2021年1月1日。
（三）集体建设用地基准地价成果
1.集体建设用地基准地价成果具体包含集体商服用地、宅基地、集体工业用地、集体公共管理与公共服务用地四种用途。
2.集体建设用地基准地价表现形式为级别基准地价，具体以基准地价图、价格表、级别范围表予以公布。
3.集体商服用地、集体工业用地和集体公共管理与公共服务用地基准地价是在无他项权利限制下的出让土地使用权平均价格，可应用于土地资产价值核算、集体经营性建设用地出让、转让、租赁、抵押等方面。
宅基地使用权价格是一种“用途和权能方面均具有特定约束条件”，并“在特定市场条件下形成”的特殊权利价格。基于“合法合规”的土地估价原则和农村宅基地的实际用途及收益能力，可应用于产业资本参与乡村振兴中涉及的资产核算评估、全域土地综合整治中的依法自愿有偿退出、宅基地改革试点中的抵押评估、集体组织内部流转等方面，不能作为土地征收工作中的补偿标准。
4.集体商服用地土地使用年限设定为40年，容积率设定为1.2；宅基地土地使用年限设定为无年期限制，容积率设定为1.5；集体工业用地土地使用年限设定为50年，容积率设定为1.0；集体公共管理与公共服务用地土地使用年限设定为50年，容积率符合宗地规划设计条件。开发程度设定为宗地外“三通”（通上水、通电、通路），宗地内“场平”（场地平整）。
5.乐至县城镇建设用地范围内的集体建设用地统一参照各土地用途最高级基准地价价格执行。
（四）农用地基准地价成果
1.农用地基准地价成果具体包含耕地（水田、旱地）、园地、林地四种用途。
2.农用地基准地价表现形式为级别基准地价，具体以基准地价图、价格表、级别范围表予以公布。
3.农用地基准地价可用于农用地资产核算、农地作价入股、联营、抵押评估等方面，有助于促进农业土地经营权放活，农村土地经营权流转市场发展，显化农民集体土地财产价值。
4.土地使用年限设定为30年，基本设施状况为满足农业基本生产条件，耕作制度为一年二熟（耕地为小麦—水稻、小麦/玉米）。权利类型为农用地经营权价格，无他项权利限制。
五、关键词诠释
1.基准地价是指在平均开发利用条件下，对不同级别或不同均质地域的建设用地，按照不同用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格，其实质是某一土地级别或均质地域内土地的平均价格，不代表具体每一宗地的价格。具体宗地价格的评估，可利用基准地价成果，经区域因素、个别因素、容积率、开发程度、地价指数等一系列因素修正后得到。
2.农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估的某一估价期日的平均价格。
3.集体建设用地基准地价是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件和平均土地开发利用条件下形成的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。
六、农用地基准地价与征收农用地区片综合地价的关系
地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。基准地价是在一定范围内的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
农用地基准地价评估只是评价各类农用地在固定时间点一定年期内的使用权价值，并没有改变农用地的权利归属，仍然是属于集体所有。
征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。征收农用地区片综合地价是为替换原有的统一年产值补偿标准而制定的新的征收土地的补偿标准，是将集体所有的土地转变为国家所有的建设用地的征地价格。
七、本次集体建设用地基准地价成果价格水平
由于在成本及税费、流转市场范围、土地权能、基础设施建设等方面存在一定的差异，集体建设用地基准地价水平与国有建设用地基准地价有一定差距。本次集体建设用地基准地价成果与乐至县2020年国有建设用地基准地价成果进行对比分析发现，乐至县国有建设用地各土地用途最末级的价格均高于集体建设用地最高级的价格，这与当前乐至县的社会经济发展水平基本一致，总体格局较好的反映了土地分异规律，整体地价水平符合乐至县集体建设用地实际情况。
